法拍房全面“上网”7年间

购买法拍房的主体已经从投资客变为自住人群。法拍房贷款的配套服务也在逐渐完善，这为老百姓购入法拍房提供了便利。

从2017年1月1日司法拍卖全面“上网”至今，已有7年。

2016年8月2日，最高人民法院发布的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》称:人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。网络司法拍卖应当在互联网拍卖平台上向社会全程公开，接受社会监督。该规定自2017年1月1日起施行。

“目前有7家平台可开展网络司法拍卖业务，包括阿里和京东。”瀚海法拍网董事长曹辉告诉《法治周末》记者。

7年里，以房屋为标的的司法拍卖业务的数量、客户结构、相关政策都在不断变化，越来越多的人通过购买法拍房获取自己的住宅和商业项目。

今年2月1日，江苏省南京市住房公积金管理中心网站发布《南京市住房公积金贷款购买法拍房实施细则》，其中明确，符合住房公积金贷款条件的法拍房买受人，可在人民法院支持以贷款方式购买法拍房且未付清购房全款前，申请办理住房公积金贷款，相关政策自2月1日起施行。

法拍房挂牌数量逐年增长

中指研究院最新发布《2023年全国法拍市场监测报告》显示，2023年，全国法拍房挂拍总量达到79.6万套，较上一年增加36.7%，2022年挂拍量为58.3万套；2023年，全国法拍房成交量为14.7万套，2022年为12.6万套；2023年的成交总金额为3004.1亿元，基本与上一年持平。其中，法拍住宅房源挂拍38.9万套，比2022年的27.2万套增长43.01%；成交9.9万套，同比2022年8.4万套增长17.55%。

公开数据显示，2017年全国法拍房挂拍总量仅为18.62万套，这一数据在2018年变为23.82万套，并逐年递增。

曹辉从2017年开始从事法拍房中介业务，并且只做北京市场的法拍房。他告诉记者，北京市场法拍房的挂牌数量，从2017年的每个月40套，已经发展到现在每个月大约1000套，2023年，全年北京法拍房的挂牌量在12000套左右。

“现在法拍房的房源都是全网公开的，不存在中介独家房源吃信息差的情况，但是不同法院的法拍房会在7个平台的一家上进行公开，我们会把各个平台的法拍房房源集中到我们自己的平台上统一呈现。”曹辉说。

谈及法拍房挂拍量增多的原因，曹辉告诉记者:“具体来说，不同城市法拍房挂拍量增多的原因还有所不同。比如，在北京，由于多年以来房地产调控政策执行较为严格，近些年来炒房现象已经大大减少，所以被挂拍的法拍房的房主主要是因为债务问题导致房屋被拍卖；而在一些靠着高杠杆大量炒房的城市，由于早些年低首付、高负债卖房的人较多，当出现现金流问题导致无法正常还房贷，房屋就会被拍卖。”

法拍房成交量增幅与挂拍量增幅不同步

从法拍房的成交价来看，法拍房通常要比同类房屋的价格低不少。曹辉告诉记者，北京有些法拍房的成交总价为同类二手房的七三折左右。

上海的法拍房中介机构沪城法拍推出的《2023上海法拍房市场年报》显示，2023年成交折扣力度呈上升趋势，进入2023年下半年，法拍平均成交折扣已经在八五折以下，2023年年底的平均折扣在七五折以下，法拍房捡漏优势越来越明显。

但即便有这样的价格优势，与挂拍量近4成增长不同，去年全年，法拍房的成交量增幅仅为挂拍量增幅的大约一半，为16.67%。

58安居客研究院院长张波向记者分析，这和楼市整体降温的大背景有着直接关系，房价出现下行现象增多，虽然不少法拍房的价格已经低于市场平均水平，但流拍现象还是不断增多。

常年为银行房地产类债务提供法律服务的北京盈科律师事务所全球合伙人郭韧对《法治周末》记者说，2023年，法拍房一拍成功的非常少，大部分是二拍以上成交，且流拍率比较高。

2月2日，记者在京东司法拍卖的界面上看到，有的住宅类拍品已经是第四次或者第五次拍卖。

北京市京都律师事务所律师马钊曾多次为客户购买法拍房提供服务，她告诉记者，法拍房成交量未能和挂拍量同步增长的一个原因是，有些法拍房的拍卖流程并不是很完善，导致购房者望而却步。

这种情况让马钊的客户对这套房立刻失去兴趣，他们担心这种不太正规的操作会导致房屋未来的拍卖和交割出现问题。

法拍房购买者:从投资到自住

虽然法拍房的成交量增幅不如挂牌量增幅，但是从绝对值来看，法拍房的成交量还是保持在上升态势。

究竟是谁在买法拍房？

曹辉分析过自己的客户构成，他发现购买法拍房的主体已经从投资客变为自住人群。2017年刚刚开始网络司法拍卖后的前两年，买法拍房的主要是投资客，普通老百姓一是信不过法拍房，因为有传言“没有关系买不了法拍房”；二是也缺少购房能力，因为当时的政策要求法拍房必须全款购买，不能贷款。

“当时一些商业嗅觉比较灵敏的投资客，会通过买法拍房后倒卖的方式赚钱。”曹辉说，但是随着法拍房市场相关政策逐渐变化，比如，法拍房从2022年起限购堵住了投资客的炒房路，比如，法拍房慢慢开始允许贷款，让更多自住者进入了这个市场。

2022年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》规定，人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果；人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对《法治周末》记者说，在最高院出台这个政策前，一些一二线城市就已经对法拍房“限购”了，2022年起，法拍房全面开始实施限购。

不过公开资料显示，一些城市也对法拍房的限购政策进行调整。比如，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室2023年10月16日发布的《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》规定:对参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。

法拍房贷款的配套服务也在逐渐完善，这为老百姓购入法拍房提供了便利。

比如，在京东的司法拍卖界面上有这样的明显提示:“如拍卖房屋支持贷款，在拍卖标的物的详情页右侧，可以看到‘一键申请贷款’的按钮，由与京东合作的一家或者多家银行提供金融贷款服务，有贷款需求的用户请点击一键申请贷款。”

据曹辉介绍，瀚海法拍网作为法拍房中介，现在也已经与多家银行合作，将贷款服务前置，即在客户决定参与拍卖前，就帮助客户提交相关资料，核定可贷款的最高额度，根据客户的自有资金额度，倒推出客户在拍卖时可出价的最高额。

从去年开始，江苏的部分城市陆续允许购买法拍房时使用公积金贷款。

去年年底，江苏省高级人民法院、江苏省住房和城乡建设厅、中国人民银行江苏省分行于共同制定《关于做好住房公积金个人住房贷款购买法拍房业务的实施意见》，对公积金贷款购买法拍房业务的相关事项作出规定。其中提到，符合住房公积金个人住房贷款条件的法拍房买受人，可在未付清全款前办理住房公积金个人住房贷款。公积金中心根据所在城市的实际情况确定是否适用组合性贷款、公积金异地贷款等，并制定相应的管理办法或操作规程。除按本实施意见要求执行外，公积金法拍贷业务尚应符合国家现行有关标准要求。

随后，徐州市住房公积金管理中心发布《关于进一步优化住房公积金使用政策的通知》，将购买法拍房纳入公积金组合贷款受理范围。

南京市也于2月1日出台了关于法拍房使用公积金贷款的细则。