廊坊取消限购限售，环京楼市能走出泥潭吗？

图片来源：廊坊市官网

廊坊正式取消执行了5年多的“限购”政策。

8月5日，廊坊市官网发布《廊坊扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策》，其中明确取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。同时还强调，对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

取消“限购”之外，廊坊还明确降首付比例和房贷利率。目前廊坊执行的首付比例为首套房20%，二套房30%，房贷利率最低4.25%。

今年4月，市场传闻就称廊坊正式废止2017年颁布的限购文件，中介机构也称实际操作层面已经解除限购政策，但廊坊市政府及住建局反馈，未接到相关通知。

政策调控随市场而动，曾经廊坊楼市过热，政策随之收紧，近几年来，廊坊楼市转冷，房价“腰斩”，政策随之松动。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前，大量居民合理的住房需求之上的行政性限制将弱化，并由限制转向鼓励或保障。廊坊取消限购，有利于环京区域的房价稳定。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，廊坊市房地产市场特别是北三县（大厂香河固安）的商品房，近年来其量价出现了非常大的下降，2017年达到高点到现在，很多楼盘房价下跌50%甚至以上，在国内重点和热点区域来看，如此大的下跌是非常罕见的。出于稳定房地产市场、稳增长、保交楼、惠民生的角度来看，迫切需要有纾困的政策。

2016年，北京购房需求大量外溢至环京区域，环京楼市成为投资热土。根据北京中原数据显示，不到一年时间，包括廊坊在内的环京区域房价基本翻倍，燕郊新房单价超4万/平方米，大厂3万/平方米，固安2.5万/平方米。

2017年3月，针对疯涨的房价，廊坊开启限购，将很多非本地户籍购房者拒之门外。当时限购政策规定，当地户籍限购两套，首套房首付比例30%，二套房首付比例50%；非本地户籍购房者限购1套，且需3年连续社保或个税。

自限购以来，廊坊房价开始下跌，且长期处于下行通道。北京中原数据显示，2017年上半年，环京楼市（廊坊市区、燕郊、固安、香河、大厂）调控效果显现，成交量回落，价格涨幅收窄。新房成交量同比下降15%，销售均价为11291元/平米，涨幅由2016年的32%回落至23%。其中，燕郊成交量降幅显著，同比下降77%，其次为固安，同比降幅达到45%，廊坊市区成交量也呈现回落，同比降幅为13%。

限购解除后，廊坊还能否回归2016年楼市高点？

北京中原表示，短期内环京市场并不会大放异彩。

首先，北京和环京房价差对北京客群吸引力不足。北京郊区的房价就是环京房价的天花板，目前来看，环京房价向上增长的空间非常有限，两地价差不足导致北京客户对环京楼市的关注度远达不到2016年的水平。同时，房价腰斩的事实也需要一定的时间去淡忘。

其次，廊坊限购实质性解除已有一年，而北京外溢至环京的自住需求不复往日，房价也以下跌为主，疫情是一大主因。

再者，廊坊本地购房需求不足以支撑天量供应。环京、环沪、环广深三个区域中，环京产业基础最薄弱，人口聚集能力和其它环一线城市相比差距很大，因限购政策外地置业需求被阻挡时，仅仅依靠内生置业需求，远远不能支撑环京庞大的供应量，这也是限购后环京房价领跌的根本原因。

张波也称，环沪、环深表示都形成了以加工制造业作为其核心产业驱动力的，并且以上海、深圳为核心城市形成了相对完整的产业链条，区域本身就有很强的人口吸引力，本地化的需求对楼市的支撑力度强。但从目前来看，环京产业发展要弱于环沪和环深，大量居住在环京地区人群依然是城市的“摇摆族”，每天来回北京各CBD和环京之间。

环京的确存在明显的价格洼地，也是吸引北京需求外溢的重要因素所在。廊坊北三县取消房屋限购，将回归保障居民合理的住房需求，满足大量在京工作人群的实际居住需求。

李宇嘉也持相似判断，“环京楼市出现了近年来最大速度的下跌，特别是房价腰斩，很多买房人深受其害，深陷其中。当前，市场情绪很弱，对环京楼市的未来，对房价预期并不是很乐观，中短期内很难出现明显的反弹。”

未来环京楼市能否走出当前的泥潭？李宇嘉进一步分析称，这取决于多个方面。一是北京的楼市能否明显的回升，只有北京楼市回升以后，北京新市民买房的需求上升，廊坊的楼市才会滞后3-6个月回升；二是环京楼市能否避免以往地产化，在公共服务均等化上面有很大的进展。如果还像现在这样，大面积的房地产化，公共服务并未跟上，很难带来实质性的、趋势性的需求反弹。