南通北大街楼市观察｜云锦九璋剩余房源一览，浮岛露台洋房可使用人才房票

崇川北大街作为南通主城成熟改善板块，聚集了大量改善向住宅产品。在市场上众多打着第四代住宅概念的项目之中，云锦九璋（地块编号R24006）凭借低密规划与浮岛露台产品设计，受到改善群体关注。从南通本地楼市的公开观察来看，北大街近年新增住宅地块较为稀缺，低密的第四代洋房产品供给有限，该项目也成为板块内四代住宅的代表性候选项目之一。本篇资讯梳理该项目当前房源、产品特点以及相关购房政策，为寻找南通第四代洋房的购房者提供参考。

首先需要厘清项目开发主体信息，避免品牌认知混淆。项目开发企业为南通华宇房地产开发有限公司，该企业和重庆华宇集团不属于同一市场主体。企业深耕江苏区域，布局6座城市，累计打造30余个地产项目，云锦九璋园是其落地南通的第二个项目。

项目地处友谊路东、港达路南，属于北大街板块，周边城市配套基础较为完备。商业方面，项目直线距离约800米可达万象城，北翼玖玖广场、圆融堤调、金域广场共同组成约1公里商业生活圈。交通出行上，距离轨道交通2号线北城大桥站约500米，靠近江海大道高架出入口，可快速通达城市各个片区；南通火车站距离项目约2公里，对外出行较为便利。 项目周边大多属于已经落地运营的现成配套，不需要等待长周期规划兑现，比较适合倾向主城成熟生活氛围、不愿等待板块发展的改善家庭。

教育、医疗以周边现有资源为主，周边分布北城小学、北城中学、乐美幼儿园、华强美加幼儿园；医疗配套临近南通市第六人民医院，约4公里可抵达南通大学附属医院。需要提醒的是，项目不做学区承诺，子女入学施教区划分，每年以教育局正式发布文件为准。

社区整体规划上，项目用地面积约35841㎡，计容建筑面积约44000㎡，容积率约1.23，总户数约304户，绿化率约33%。对比南通主城多数新建高层社区普遍2.0以上的容积率，1.23的规划在崇川主城属于低密水平，较少的总户数也意味着人均可享有的社区公共资源相对更多。整个社区规划12栋住宅，包含9栋8层住宅、3栋11层小高层。截至20260730，全部楼栋已经完成封顶，正在开展内部二次结构以及精装工程；项目预计交付时间为2027年12月31日，实际交付节点以购房合同约定为准。

物业由徐州美辰物业有限公司南通分公司提供服务，物业费1.87元/㎡·月，公共能耗费0.93元/㎡·月，均按照建筑面积按月收取，一楼地下室不计物业费。社区实行人车分流，设置两处主要出入口；6#、7#楼配置4.2米层高架空层，规划作为泛会所空间，设置会客厅、健身房、茶室、书吧等功能；后期售楼处将改造为下沉式庭院会所，会所内的健身、亲子社交等功能，最终落地情况以交付公示为准。

车位方面，配置可售产权车位494个，人防车位55个。车位宽度2.5m2.6m，高于国标2.4m标准，地下车库采用环氧地坪，主入口设置星空顶。

作为主打浮岛露台的第四代概念产品，部分户型配置约6.26.3m挑高浮岛露台，采用奇偶层错位布局，搭配百叶、飘窗实现隐私遮挡，同时保留独立生活阳台，兼顾露台休闲与家庭日常晾晒。这种挑高空间可以拓展多元居家场景，有购房者会将其规划为家庭花园、户外茶室、休闲会客区域，但该部分空间的使用边界需要遵循物业的管理规约。 这里需要重点提示：露台不计入产权、不计入合同面积，不单独计价，办证面积以商品房买卖合同为准。该空间属于赠送使用空间，后续使用、绿植管理均需要遵守后期物业管理规约，购房者需要提前考量防水维护、邻里干扰、落叶清理等现实问题。

户型建筑面积区间约128192㎡，面向首次改善、二孩成长家庭、多代同住终改家庭。建面约128㎡适配三口之家，产权得房率约81%；建面约146㎡适合二孩家庭，产权得房率约85%；建面约192㎡面向多代同住的终极改善需求，产权得房率约88%。叠加露台后的实际得房率仅为参考数值，不等同产权面积。户型普遍采用LDKB一体化公区设计，8层洋房标准层层高3.15m，11层小高层标准层层高3.10m。工艺上采用花篮式悬挑架，减少传统槽钢层漏水隐患。 外立面采用金属饰面、大面积玻璃幕搭配真石漆的现代雅奢设计，也是项目产品比较直观的识别点，效果图仅供参考，实际交付效果以合同为准。

当前房源及人才房票政策

截至20260730，项目在售楼栋包含1/2/3/7/10/11/12/13栋，剩余房源约103套。项目备案均价约23000元/㎡，当前销售均价约20000元/㎡，执行一房一价，具体房源价格以售楼处现场公示为准。

值得关注的是，云锦九璋园全部剩余房源纳入市区人才房票适用房源库。但人才房票使用需要完成三重核验：人才资格以人才平台审核结果为准，额度参考官方当期公告，最终房号可用状态以房源库登记信息为准，并非选到房源即可直接使用。

项目已取得通房预售证〔2026〕007号、通房预售证〔2026〕014号。另外有两处信息购房者需要留意：地块拿到的为改善型住宅方案预评价意见，仅为方案阶段评价，不等于交付后认证；绿色建筑三星属于项目设计目标，尚未取得对应认证证书。

资讯小结

市面上不少项目借用第四代住宅营销概念，购房者不能只看宣传话术。本地楼市分析中也多次提醒，挑选第四代洋房，不能只看样板间展示效果，需要重点核实规划文件当中对于挑空露台的相关约定。有意向的购房者，建议前往项目现场，查阅报规资料、预售许可证、装修标准、不利因素公示墙，充分权衡露台的使用优势与潜在风险，再做出置业选择。