如何优化房地产政策?

十四届全国人大二次会议于2024年3月9日下午3时，在梅地亚中心新闻发布厅举行记者会，邀请教育部部长怀进鹏、人力资源和社会保障部部长王晓萍、住房和城乡建设部部长倪虹、国家疾病预防控制局局长王贺胜就教育、就业和社会保障、住房、医疗疾控等相关问题回答中外记者提问。

会上，对于如何优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展的提问，住房和城乡建设部部长倪虹指出，2023年，面对个别房企资金链断裂，房地产市场调整这些风险挑战，在党中央、国务院的坚强领导下，我们会同有关部门出台了一系列的政策措施，认房不认贷，降低贷款首付比例和利率，支持居民换购住房税费优惠，指导地方政府因城施策，精准施策，一城一策，抓好保交楼，可以说我们实现了、守住了不发生系统性风险的底线。

倪虹表示，当前我国房地产市场在调整，稳定市场的任务依然艰巨，从我国城镇化的发展进程看，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力和空间的。

倪虹在会上指出，将聚焦稳市场、防风险、促转型这三个方面指导城市政府用好调控自主权。

在稳市场方面，倪虹表示，房地产是一个不动产，上海的房子、广州的房子不可能搬到北京来满足北京人的住房需求。房地产是一个以城市为单元的市场，各个城市的供求关系又有很大的差别，所以强调因城施策，精准施策，一城一策。现在已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任，根据人口的情况，供需的情况以及保障的需求编制好、实施好住房的发展规划，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场。

此次住建部部长的表态也是对今年1月提出的“充分赋予城市房地产调控自主权”的再一次重申。

在此之前，住房和城乡建设部于今年1月26日召开城市房地产融资协调机制部署会，会议明确，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

业内认为，可以预见，2024年中国房地产市场将会迎来新的政策调整，这些调整会围绕“稳楼市”这一目标进行。

“稳定房地产的重要性不言而喻，它既是经济增长的重要引擎，也是社会稳定的关键因素。后续对房地产市场的调控将更加精细化，政策制定者可能会根据不同地区、不同城市的发展状态，制定差异化的调控政策。”中原地产首席分析师张大伟说。

可以看到的是，今年以来，各地楼市调控政策持续优化，广州、上海、北京、深圳等一线城市也先后松绑楼市限购措施。

中指研究院认为，2024年，预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。改善性住房需求具备较大释放潜力，多样化改善性需求的政策支持力度有望继续加大，从供给端来看，未来郊区住宅项目容积率1.0限制或迎来调整，低容积率更宜打造高品质产品，同时对项目价格端的限制亦有望优化，以满足居民多样化改善性住房需求。

从需求端来看，核心城市大面积段限制性政策或将继续优化，如建议北上深可参考广州、成都取消120平方米或144平方米以上限购政策，更多城市有望通过降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度和增加公积金贷款次数等方式支持改善需求。

在防风险方面，倪虹指出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求。

会上倪虹披露了最新进展情况，截至目前，全国31个省有312个城市已经建立了房地产融资协调机制，涉及项目超过6000个，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底，已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿元。

业内认为，过去一段时间，住建部和金融监管总局频繁召开多次协调机制调度会，推动各地积极落实房地产项目融资，随着“白名单”项目不断扩围，项目资金逐渐落位，项目建设或将加速，房企和购房者的市场预期有望进一步修复。

在促转型方面，倪虹指出要努力让人民群众安居乐业，一手抓配售型的保障房建设，一手抓租赁型的保障房供给，以一张床、一间房、一套房等多元化、多样化的方式着力解决好新市民、青年人和农民工的住房问题。

从配售型保障房来看，2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出配售型保障房的发展思路以来，多地公布了首批或2024年配售型保障房的建设计划，深圳、广州、福州计划1万余套。从保租房来看，根据国家统计局公布数据，2023年，保障性租赁住房开工建设和筹集213万套，超额完成了年度计划量，2021-2023年保租房合计建设和筹集量约573万套，完成计划量66%。另根据中指研究院监测数据，目前多地已发布2024年保租房筹集目标。整体来看，今年保障性住房供给量仍将继续增加，以更好地满足居民住房需求。